房屋买卖合同有法律效力吗?有什么特征

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关于买房，相信大家都会经历吧，而买房合同的正当性关系到我们自身的利益，必需十分谨严，以免上当受骗。

     因此，良多购房者会担心房屋买卖合同有法律效力吗这个题目?实在法律上已经给出相应的条文来保障我们的正当利益，一起随着律师365小编来学习一下相关的法律知识吧。

     一，房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下前提： 1，合同当事人必需符合主体资格。

     房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

     (1)一般主体要求。

     《民法通则》划定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。

     房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人介入，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代办署理人同意，或者事后经法定代办署理人追认。

     (2)特殊主体要求。

     为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定前提和限制，必需符合特定要求。

     在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必需具有法人营业执照，资质证书，土地使用权证书，土地使用批文，规划许可证和施工许可证等。

     在商品房预售中，预售方除具备上述前提外，还应当持有预售许可证和确定施工入度与交付日期。

     2，房屋买卖双方当事人应当表意真实。

     依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

     3，房屋买卖不得违背政策，法律法规和社会公共利益。

     房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵遵法律法规的强制性划定，不得损害社会公共利益，违背社会公共道德。

     二，房屋买卖合同属无效合同的特征： 1，房产，地产分别转让，合同无效。

     房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必需同时转让。

     假如卖方将房产和土地分别转让于不同确当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

     2，未办理登记过户手续，合同无效。

     房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部分登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。

     故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

     3，产权主体有题目，合同无效。

     出卖房屋的主体必需是该房屋的所有权人。

     非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。

     房屋的产权为数人共有的，必需征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证实书。

     4，侵犯优先购买权，合同无效。

     房屋所有人出卖共有房屋时，在平等前提下，共有人有优先购买权。

     房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在平等前提下，承租人有优先购买权。

     房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人，承租人优先购买权时，共有人，承租人可以哀求法院宣告该房屋买卖合同无效。

     5，单位违背划定购房，合同无效。

     机关，集团，部队，企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

     如因特殊需要必需购买，须经县级以上人民政府批准。

     单位违背划定，购买私房的，该买卖关系无效。

     6，买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。

     买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府划定的私房评价尺度议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。

     买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无端反悔，应按合同议定的价款，期限和方式交付。

     但假如出卖人在房屋质量题目上有欺诈，隐瞒行为或在生效后发现存在质量题目的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

     7，非法转让，合同无效。

     根据《城市房地产治理法》的划定，下列房地产，不得转让(包括买卖)： 1，以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产前提的;2，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3，依法收归土地使用权的;4，共有房产未经共有人书面同意的;5，权属有争议的;6，未依法登记领取权属证书的;7，法律，行政法规划定禁止转让的其他情形。

     以上，就是律师365小编为大家收拾整顿的关于房屋买卖合同有法律效力吗这个题目的相关的法律知识，主要包括买卖合同应该具有的前提以及无效合同的特征，但愿会对大家有所匡助。

     买房合同的签订必需十分谨严，建议大家在签订之前在律师365网站入行在线咨询。